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海外买房必看!哪些国家房地产泡沫风险大?

发布日期:2019年07月29日 09:13

​过去,在长达10年的牛市和全球低利率环境下,欧美及主要新兴市场国家房地产市场受到各路资本的追捧。对许多投资者来说,房地产一直都被认为是最好的投资标的。

 

但在持续增长之后,如果泡沫太大,基本面开始下滑,会发生什么呢?而现在,各国房地产市场出现了哪些变化?有哪些数据可供直观判断?

日前,美国数据网站Visual Capitalist总编Jeff Desjardins以可视化图表方式展示了2015年以来部分国家房地产市场变化情况。

 

这些国家均为经合组织成员国,包括希腊、葡萄牙、西班牙、爱尔兰、英国、法国、德国、比利时、挪威、瑞典、芬兰、丹麦、荷兰、意大利、奥地利、瑞士、澳大利亚、新西兰、美国、加拿大、日本、韩国等22个国家。

 

数据来源于彭博社于2019年7月中旬公布的一项最新研究报告。该项经济学家尼拉吉•沙阿(Niraj Shah)的这项研究成果旨在构建一个有关房地产泡沫指标的仪表盘。通过一些关键性指标,进而发现一些国家房地产市场的泡沫风险集聚情况。


 

房地产四个关键指标

1. 房价租金比:房价与年化租金的比率

2. 房价收入比:房价与家庭收入之比

3. 实际房价:经通货膨胀调整后的房价

4. 家庭信贷(占GDP的百分比):家庭所持债务与总经济产出之比

 

如果,仅在其中一项指标上排名靠前,可以视为对一个国家的房地产市场的警示信号,而在多项指标上排名靠前,则意味着该国的房地产市场更加脆弱。

 

请注意,上述大多数指标(前三项)都以指数形式显示,以2015年为基准年。也就是说,数据并不能代表比率本身,而是代表自2015年以来,该比率上升或下降的程度。


 

1. 泡沫风险按指标:房价租金比

用于表明:相对于租房者支付的租金,房价上涨的速度有多快。如果房价上涨的速度远快于房子所带来的收入(即租金),那么从长期来看,房价上涨可能不可持续。

 

从房价与租金的对比来看,自2015年以来,新西兰(196.8)和加拿大(195.9)的房价与租金的比率几乎翻了一番,瑞典(172.8)和挪威(168.3)紧随其后。

 

其他一些国家,这个比率更符合预期。例如近来受海外投资者青睐的葡萄牙和希腊:葡萄牙近几年来房价快速上涨,而租金也几乎以同样的速度增长,使该国获得99.2分,指标非常健康;希腊为93.4,表明租金的上涨更为突出,市场供需尚存在很大缺口。

 

2. 泡沫风险按指标:房价收入比

用于表明:相对于人们的收入水平,房价上涨的速度有多快。如果房价上涨过快,令人们的收入水平更难以负担,则也可能会变得不可持续。

 

在这个泡沫指标的顶部,又有三个熟悉的国家:新西兰(156.8)、加拿大(155.3)和瑞典(145.7)。

 

在租金上涨滞后于房价上涨的地方,其背后,可能也表明家庭收入水平的上涨乏力。面对越来越贵的房价和上涨无力的收入水平,市场的购买力会逐渐沉寂。

 

3. 泡沫风险按指标:实际房价

用于表明:房价是否超过了通货膨胀——如果是的话,超过了多少。快速上涨的价格可能是泡沫出现的迹象。

 

除了意大利(95.5),所有国家房地产市场的实际房价都有所上涨。

 

就这一指标而言,有5个国家房地产市场表现突出,价格上涨有力:葡萄牙(131.8)、爱尔兰(127.6)、荷兰(121.9)、加拿大(124.1)和新西兰(121.9)。

 

 4. 泡沫风险按指标:家庭信贷(占GDP的百分比)

如果消费债务远远超过GDP的100%,泡沫不可持续。如果消费者开始拖欠抵押贷款,可能会导致市场调整或崩盘。债务比率过高表明消费者资金紧张,财务状况面临压力——而当财务状况紧张时,违约的可能性就会增加。

 

瑞士(128.7%)、澳大利亚(120.3%)和丹麦(115.4%)高居榜首,消费债务远远超过了国家GDP水平。加拿大以100.7%的债务占GDP的比例排在前五,希腊、葡萄牙、爱尔兰等国的占比则较低。


 

对于打算海外买房,或者有欧洲购房移民计划的投资者,下面几点你可能已经知道了:

· 加拿大、新西兰等国的房价早该调整了!

· 葡萄牙房价涨势不错,租金上涨同样给力,还可以继续投资。

· 希腊房产供需失衡,房价上涨空间足够,值得投资。

你还能从上面的图表中发现什么……


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